低迷、稳定再回暖 三年房产调控改变湘潭楼市预期 -凯发k8娱乐app下载

低迷、稳定再回暖 三年房产调控改变湘潭楼市预期
时间:2013-02-25作者:天元置业

    湘潭房产网2月23日讯    三年了,房地产宏观调控一直在持续。从2009年12月14日发布的“国四条”开始,限购、限贷、银根紧缩、利率上调……一系列的政策影响之下,湘潭楼市虽不像一二线城市那般跌宕起伏,但犹似一场纠结的情感剧,影响着与之相连的各方。

            那么,三年之中,房地产宏观调控对湘潭影响究竟有多大?本期湘潭365房产网为大家尽可能客观地呈现事实。

            开发商顺应市场定价

             经过三年的房地产宏观调控,对于买房,人们似乎变得更加理性了,开发商也愈发成熟。三年来,湘潭房地产市场可谓一路摸爬滚打,有调控后的惨淡经营,也有缓冲后的繁荣。那么,在这场持久的博弈中,房企是怎样看待这次调控的?又如何积极调整市场策略?

            三年来,房地产宏观调控一直持续,对湘潭楼市产生了较大的影响,主要体现在两个方面,一个是观望情绪加重,二是价格比预期拉低。

            观望情绪浓厚直接影响的是销售量,加之政策调控,对于购房者而言希望房价下降。在这样一种市场要求之下,房价要上涨,是比较难的。不少开发商顺应市场,谨慎定价,有的将开盘价拉低,有的通过活动促销在售房源,但我们认为,在任何市场背景下,开发商都应把品质控制在第一位。

            当然,国家政策调控,对于购房者而言无疑是一个利好,在同一时间段,大量房源入市,使购房者有了更多选择性,加之不少开发商,通过促销方式吸引客户,使购房者得到了较大实惠。随着市场的稳定,虽然观望情绪仍存在,但购置房产对于家庭而言实乃千秋大计,在市场需求及品质化推动下,湘潭楼市会有较好的发展。

            从低迷到稳定再回暖

            整体来说,湘潭楼市在国家宏观调控的影响下经历了这样一个过程:2010年是调控信息释放、传达和落地的过程,2011年湘潭楼市开始受到影响,年底进入低迷期,一直持续到2012年第三季度,市场开始回暖,商品房销量放大,但房价并未上涨。

            可以看到的是,去年下半年,九华区域的几大楼盘出现高开盘量的情况,也带动了整个市场的回暖。另外,不少楼盘进入准现房和现房销售阶段,一定程度上推动了观望人群开始购房。

            如果用一个词来形容每一年的变化的话,那么2011年是低迷期,2012年是平稳期,到了2013年将会是平稳求升。

            个人认为从目前来讲,宏观调控不会放开,当随着80后结婚人群增多,刚需亟需爆发,加上较为平稳的市场,2013年将是有希望的一年。

            调控下开发商潜心做好产品品质

            调控之下,对于湘潭市场有三点感受。第一是市场产品更加优化。不少楼盘根据市场需求,对产品进行调整。这三年来,湘潭楼市对户型的追求可以说是近乎苛刻,为的就是给客户提供更完美更优化的产品。

            第二是不断提升产品性价比。提升的方式有两种,一种是直接降价销售,一种是保持价格基本稳定的情况下,不断增加投入,提升产品品质。

            第三从这几年湘潭楼市整体房屋销售面积和销售均价来看,和一二线城市在调控中的大起大落相比,湘潭整体房地产市场还是有着自身的特点,炒房比例非常低,绝大多数购房客户均为首次购房及改善型购房,房产市场逐年保持健康良性的发展,起伏波动不大,随着湘潭整体经济不断的发展,城镇化水平不断提高,个人还是比较看好未来湘潭房地产市场。

            2009-2012年房产调控政策回顾

            2009年12月9日,个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。

            2009年12月14日,遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)出台。

            2009年12月17日,开发商拿地的首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

            2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,出台11条措施。明确了二套房贷的首付比例不得低于40%。

            2010年4月17日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国十条)。明确第二套住房的首付款比例不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷。

            2010年9月29日,国家出台巩固楼市调控成果措施(国五条)。规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

            2011年1月26日,国务院会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作(国八条)。规定对贷款购买第二套住房,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;对本地和外地户籍居民实行限购。

            2011年,央行3次上调存贷款准备金率,6次上调存款准备金率,年底1次下调存款准备金率。

            2012年,中央和多部委多次强调房地产调控不放松,巩固调控效果。

            2012年,央行两次下调存准率0.5个百分点,又两次降息,并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍,但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投资投机性购房。

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